Эксплуатация зданий

Технической эксплуатацией зданий называют комплекс самых разных мероприятий, которые призваны обеспечить функционирование всех систем и конструкций зданий без сбоев и проблем на протяжении всегда времени его эксплуатации.

На любом введённом в эксплуатацию объекте обязаны быть предусмотрен комфорт и безопасные условия для нахождения и проживания людей. Техническое обслуживание зданий и сооружений позволяет поддерживать здание в надлежащем состоянии, быстро устранять небольшие дефекты и принимать меры, чтобы здание оставалось в годном к эксплуатации состоянии.

Зачем необходима техническая эксплуатация объекта?

Для надёжности и долгого срока службы объекта, мало просто грамотно возвести его. Не меньшее значение имеет и соблюдение правил и норм эксплуатации здания, это подтверждено многолетним опытом. Инженерную эксплуатацию лучше всего организовать сразу после того, как здание вводится в эксплуатацию. Основные задачи технической эксплуатации здания сводятся к тому, чтобы в результате её:

• Здание функционировало по своему прямому назначению без сбоев и проблем.
• Все технические параметры здания оставались неизменными.
• Здание оставалось безопасным и комфортным для людей.
• В здании не происходило аварий в коммуникациях и инженерно-технических системах.
• В здании поддерживался оптимальный микроклимат, включая уровень влажность воздуха, необходимую температуру и т.д.
• Объект и территория рядом с ним поддерживались в идеальном состоянии с точки зрения актуальных санитарно-гигиенических требований.

Грамотно организованная эксплуатация и техническое содержание здания – лучший способ обеспечения работы без сбоев всех инженерных систем здания и продления срока его эксплуатации.

Состав эксплуатации зданий и как она проводится

Безопасная эксплуатация здания находится в прямой зависимости от правильности и качества организации работ по техническому обслуживанию. В процессе эксплуатации зданий специалисты выполняют самые разные важные и актуальные работы. Эти работы могут быть разделены на три большие группы:

• Работы по поддержанию условий для идеального санитарного содержания здания. Сюда входят такие работы, как наведение порядка в помещения объекта и территории рядом, сбор и вывоз всех отходов, обслуживание и чистка канализации, водопровода, мусоропровода, обрезка деревьев и уход за зелёными насаждениями.
• Работу по техническому обслуживанию. Заключаются в том, что специалисты планово осматривают всё здание, отдельные конструкции, инженерное оборудование по поводу того, насколько они соответствуют актуальным нормам и стандартам. Все результаты осмотра обязательно фиксируются в журнале. В рамках технического обслуживания обеспечивается наиболее подходящая среда для нахождения людей, принимаются меры для того, чтобы соблюдались требования к пожарной безопасности на объекте, обеспечивается достойное содержание фасада, крыши, всех помещений здания, обслуживаются и налаживаются в рабочее состояние все коммуникации и оборудование и обеспечивается готовность здание к осенне-зимнему сезону.
• Ремонт. Заключается в том, что в ходе его устраняются все дефекты, появившиеся за время эксплуатации, восстанавливаются находящиеся в изношенном состоянии конструкции, проводятся аварийно–восстановительные работы. Ремонт может быть как текущим, так и капитальным.

Кроме того, правила эксплуатации любых объектов требуют, чтобы на протяжении всего срока их эксплуатации строго соблюдались все требования к безопасности и охране труда, при необходимости вовремя реконструировались инженерные системы, в кратчайшие сроки устранялись обнаруженные неполадки и проблемы, осуществлялось постоянное взаимодействие с организациями, призванными обеспечить максимальное качество сервиса. Помимо стандартных работ, в рамках технической эксплуатации зданий часто проводятся и различные административные процедуры. Под этими процедурами подразумевается проводящаяся регулярно инвентаризация коммуникационных систем, работы, в рамках которых ведётся вся техническая документация, составляется и сдаётся официальный отчёт, ищутся лучшие решения, которые позволят повысить энергоэффективность здания. В ходе эксплуатации здания важно неукоснительно соблюдать все требования технических регламентов, придерживаться графика при проведении плановых мероприятий. Лишь соблюдение этих мер может гарантировать, что объект будет безопасным в эксплуатации, а людям будет комфортно находиться и проживать в нём.

Какие документы регулируют эксплуатацию зданий?

Эксплуатацию любых зданий регулирует целый список нормативно-правовых актов. Основные из них:

• Градостроительный кодекс РФ;
• СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов». Основные положения»;
• ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
• ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• ФЗ № 184 «О техническом регулировании;
• ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Для некоторых зданий и объектов могут быть актуальными и другие нормативные документы. Так, если речь идёт о газовой котельной, её нормативная эксплуатация как промышленного потенциально опасного объекта находится в ведении ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

В чьём ведении находится безопасная эксплуатация зданий?

Чтобы грамотно вести эксплуатационный контроль, владелец объекта обычно назначает особого специалиста, некого инженера по эксплуатации здания. Подобный специалист обязательно должен быть высококвалифицированным, поскольку на нём лежит большая ответственность за состоянием здания, в идеале у него должно иметься профильное образование и опыт аналогичной работы.

Управление эксплуатацией здания

Возводимые сейчас здания и объекта в большинстве своём отличаются сложностью, имеет самое современное инженерное и техническое оснащение. В управление эксплуатацией задний входят такие важные направления, как:

• Техническая эксплуатация, в ходе которой в здании наводится порядок, удаляются отходы, обслуживаются и при необходимости ремонтируются инженерные системы.
• Организация размещения людей и подразделений в производственных зданиях, контроль за тем, как оказываются услуги для бытовых объектов.
• Работы по охране окружающей среды, преображению территории рядом со зданием, обеспечение культурного досуга лиц, которые живут или работают в здании.
• Организация охраны объекта, всесторонний контроль за доступом в помещения.

Все проблемы, возникающие во время эксплуатации, обязательно нужно устранять как можно скорее. Чтобы своевременно обнаружить проблемы, по инструкции технической эксплуатации положено регулярно проводить диагностику и технический контроль с привлечением при необходимости сторонних специалистов.

Итоги

Инновации в строительстве вызвали появление обязательной необходимости заботиться о технической эксплуатации любого здания, чтобы он успешно функционировало. При чётком соблюдении порядка эксплуатации здания и технических регламентов есть все шансы, что здание будет максимально прочным и прослужит долгие годы без ущерба для комфорта людей.